空き家を売りたい！現状のまま売るか更地にして売るかを比較

空き家を売りたいと思いながらも、なかなか行動に移せないとお悩みの方は多いようです。
放置された空き家は、費用がかかるうえに、さまざまなリスクを抱えています。
この記事では、空き家を現状のまま売る場合と、更地にしてから売る場合のメリットとデメリットを解説し、空き家を放置した場合にかかる費用についてご紹介します。
所沢市周辺や、狭山市、川越市、入間市の空き家にお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を現状のまま売りたいとき

なるべく手間と時間をかけず、現状のまま売りたいと考える方は多いです。
空き家を現状のまま売るとしても、2種類の売り出し方法があります。
ひとつは「古家（ふるや）付きの土地」として売る方法で、もうひとつは「中古住宅」として売る方法です。
古家付きの土地の場合、土地がメインで古い家が付いてくるということです。
中古住宅は、そのままでも住める住宅として売却します。
それぞれに明確な定義はありませんが、築20年経っているかどうかを目安とすることが多いです。
建物は築20年以上経過すると、資産価値はなくなります。
そのため、築20年以上の不動産は古家付きの土地として、それより新しい不動産は中古住宅として売り出すことが一般的です。
ただし、傷み具合などにより家の価値は異なるため、現状を優先して、どちらが良いか判断します。

現状のまま売るメリット

古家付きの土地としてでも、中古住宅としてでも、空き家を現状のままにして売ることには変わりありません。
現状から変えずに売ることのメリットは、解体をしないため、出費をせずに売れることです。
なかには、古い空き家を自分で好きにリフォームして住みたいと考えている買主も多いです。
空き家のまま売りに出せば、そのような方からも候補として検討してもらえます。
さらに、土地に家がある状態だと、「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が安くなります。
あまり焦ることなく、売却活動を進めることができます。

現状のまま売るデメリット

空き家を現状のままで売りに出すと、定期的な管理が必要になるのがデメリットです。
空き家が売れるまで、どのくらい期間が必要か、はっきりとはわかりません。
売り出している間に建物が劣化して一部損壊したり、不審者に侵入されたりする危険性もあります。
そうならないように、所有者は今まで以上に管理に気を遣うことになります。
また、空き家を利用しない方にとっては、購入後に解体の必要が生じるため、更地にするより安い価格になってしまうことも多いです。

空き家を更地にして売りたいとき

空き家をそのままにせず、解体し、更地にしてから売る方法もあります。
更地とは、建物や木などがない状態の土地のことです。
買主は容積率や建ぺい率など以外の制約は受けずに、自由に住宅が建てられます。
空き家の劣化が激しく、そのままでは倒壊などのトラブルが起きる危険性がある場合には、更地にすると良いでしょう。

更地にして売るメリット

更地は、買主が見つかりやすいのがメリットです。
確実に売りたいとお考えの方にとって、このメリットは大きいでしょう。
購入後に建物解体の費用も手間もなく、すぐに新しい家が建てられるため、更地を買いたいと考える方は多いです。
建物がなくなることで、すっきりした見た目の土地となるため、印象も良くなります。
空き家のまま放置していると、街の景観が損なわれ、不法投棄や放火されるリスクも高いことから、ご近所トラブルにつながりやすくなります。
しかし空き家を解体して更地にすることで、そのようなトラブルとは無縁になるでしょう。
建物がなくなるため、管理の手間も省かれます。
建物が劣化する心配もなく、自然災害が起きても損壊することがないため、安心して過ごせるのもメリットです。

更地にして売るデメリット

空き家のある土地を更地にしてから売るデメリットは、費用がかかることです。
まずは、家を解体するための費用がかかります。
木造の空き家1坪につき3～6万円ほどが相場で、一般的に100万円以上の解体費用がかかります。
また、建物がある状態だと、住宅用地の特例が適用され、200㎡までの部分は固定資産税が1/6になっています。
200㎡を超える部分の固定資産税も1/3に軽減されます。
しかし更地では、この特例が使えなくなるため、固定資産税が跳ね上がります。
更地にしてから売れるまで時間がかかってしまった場合、固定資産税の負担も重くなるため、「早く売りたい」と焦ることになります。
さらに、なかには一度更地にしてしまうと、その後は再建築不可と定められている土地もあります。
再建築不可の土地に該当する条件は複数ありますが、よくあるケースとしては、家と接する道路の幅が2m未満の場合などです。
更地にするべきかどうかは、不動産会社などの専門家と相談しながら決めると良いでしょう。

空き家の所有にかかる費用とリスク

空き家を売りたいと思っていても、手続きの煩雑さから、ついそのままにしている方は多いでしょう。
しかし、空き家は長期で所有すればするほど、費用がかさみ、その他のリスクも高まります。

空き家を所有することでかかる費用

空き家は持ち続けているだけで、複数の費用がかかります。
一戸建ての場合、「住宅用地の特例」が適用されても毎年10～12万円の固定資産税がかかるのが一般的です。
空き家を適切に維持管理するためには、定期的な換気の他に、庭があるなら草むしりや、外部から飛んでくるごみ掃除をする必要もあります。
自分でおこなうには交通費や手間が、外部委託するには月5,000～1万円ほどの料金がかかります。
また、空き家の築年数が経つほど、資産価値が下がり続けるのも無視できません。
頻繁に管理しなければ、空き家の劣化は進んでいきます。
さらに、もし相続から3年が経過した場合、売却時に使える、3,000万円特別控除という節税の制度が使えなくなってしまいます。
このように、空き家になってから時間が経過するほど、費用がかかることになっています。

空き家を所有し続けるリスク

空き家を所有し続けることは、リスクが多く、危険も伴います。
空き家は人目に付きにくいことなどから、放火犯など不審者に狙われやすい性質があります。
犯罪者や野生動物のたまり場になってしまうことも珍しくありません。
また、古い空き家は旧耐震基準で建築されているものが多いため、地震などで倒壊の恐れがあります。
建物は人が住んでいないと劣化が早く進むため、より危険性は増すでしょう。
倒壊まで行かなくても、瓦が強風で飛んで通行人に当たる、もしくは門扉が外れて隣家の壁に傷を付けるなどの被害が起きることもあります。
空き家はしっかり管理しなければ、害虫や景観の問題などで近隣住民とのトラブルにもつながりやすいものです。

特定空き家に指定されることもある

もし周辺環境に悪影響があると認められれば、自治体から特定空き家に指定されることがあります。
特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が1/6になる軽減措置が受けられなくなるため、税負担が重くなります。
また、行政から改善を求める助言や指導に従わなかった場合、強制的に解体されることもあります。
なお、その解体費用は所有者に請求されます。

まとめ

空き家を売りたい、とお考えの方に向けて、空き家を現状のまま売る場合と、更地にして売る場合、また、空き家を所有し続けることでかかる費用とリスクについてご説明しました。
空き家を所有し続けることはリスクが多いため、なるべく早く売るのがおすすめです。
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