離婚による不動産売却の注意点とは？売却方法や契約の種類を解説

不動産売却には、さまざまな理由がありますが離婚も不動産を処分する理由のひとつとなります。
離婚の場合は、通常の不動産売却よりもいくつかの点において注意しなければいけません。
この記事では、離婚による不動産売却の注意点や、売却方法といった点について詳しく解説します。
所沢周辺や、狭山市、川越市、入間市などで離婚による不動産売却にお悩みの方は参考にしてください。

離婚による不動産売却での注意点

離婚による不動産売却はその他の不動産売却とは異なる点に注意しなければいけません。

不動産は財産分与の対象となる

離婚時には、結婚の期間に得た財産を分けなければいけません。
これを財産分与といい、離婚の原因を作った人も財産を得る権利を有します。
財産分与の方法は主に3つの種類があります。

• 清算的財産分与
• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

清算的財産分与とは、結婚の期間中に得た財産を単純に半分ずつ分ける分与方法です。
扶養的財産分与とは、結婚の間片方の収入のみで生計を立てていた場合、働いていなかった方は生活に困ってしまう可能性があります。
この場合、収入がある方が生活を保障するために財産を分与する方法です。
慰謝料的財産分与は、離婚の原因をつくった方が慰謝料という名目で財産を分与します。
現金は比較的分配しやすいのですが、不動産は分割をそう簡単にできません。
そのため不動産売却により現金化して分配するなどの方法を検討しなければいけません。

共有名義ではなくても財産分与は可能なのか？

先ほどから、結婚期間中に得た財産に関しては離婚において財産分与の対象と解説しました。
しかし、自宅などの不動産の場合は、夫婦の名義となっている場合もあれば、夫だけ、妻だけといった単独名義の場合もあります。
どちらかが名義人として登記されている場合は、夫か妻のみの財産として取り扱われるのではないかといった疑問も持つ人も多いでしょう。
このような場合においても共有財産として取り扱われますので、財産分与の対象です。

不動産売却は離婚前と離婚後どちらがいいの？

財産分与を行う場合、分割しにくい不動産などは不動産売却によって現金化して財産分与することを前述しました。
では、不動産売却は離婚前か離婚後、どちらで行った方がいいのでしょうか？
離婚における不動産売却は、離婚後に行うことをおすすめします。
というのも、離婚前に処分してしまうと、贈与として取り扱われてしまう可能性が考えられるのです。
贈与として取り扱われてしまうと、財産分与において贈与税の対象となってしまうかもしれません。
タイミングを間違えてしまうと余計な支出を支払ってしまうことになりますので、離婚における不動産売却は離婚後に行いましょう。

離婚における不動産売却方法の注意点には何がある？

離婚が決定した場合、不動産売却を行い現金化し財産分与を行います。
高く売却して、少しでも多くの財産を受け取りたい方、とにかく早く売却して新たなスタートを切りたい方など希望はさまざまです。
財産分与目的での不動産売却の場合、考えられる売却方法は二通りの方法が挙げられます。

• 仲介による不動産売却
• 買取による不動産売却

この章では、二通りの売却方法について解説します。

仲介による不動産売却とは

仲介での売却方法は最も一般的に行われている売却方法です。
まずは、対象となる不動産の売却査定を依頼し、どの程度の金額で売却できるのかを知らなければいけません。
不動産会社の査定した金額に納得すると、仲介を不動産会社に依頼します。
依頼を受けた不動産会社は、売買市場に物件を出し購入希望者を探さなければいけません。
仲介による不動産売却は、売買市場に出すことで広く一般の人から購入希望者を募集する方法です。
不動産会社は売主と買主を結びつける仲介としての役割を持ち、売買が成立すると仲介手数料という収益を得ることができます。
広く一般の人に対して募集しますので、高い金額で不動産売却したい人が選択する傾向が強い契約です。
反面、希望金額が高すぎると中々売却できず、時間がかかるといった注意点も挙げられます。

買取による不動産売却とは

一般的な相場の金額といった比較的高い金額での不動産売却が期待できるが時間がかかる場合があることが注意点として挙げられるのが仲介です。
もうひとつの不動産売却方法として買取という方法があります。
仲介の場合、インターネットや募集チラシなどにより一般に広く募集しますので、不特定多数が対象です。
買取の場合仲介とは全く異なり、買主の対象となるのは不動産会社となります。
不動産会社が買主となるメリットとして挙げられるのは仲介と比べると圧倒的に決済までのスピードが速くなる点です。
お互いが売買金額に同意するとすぐに契約、引き渡しが可能となります。
仲介によくある、広告などによる募集によって買主を探す必要がありません。
また、仲介の場合は購入希望者が見つかっても住宅ローンの審査などで時間がかかることもあります。
不動産会社が買主となると住宅ローンの審査などで待つ必要がありません。
スピード感が非常に速いので、すぐにでも不動産売却し、離婚後の新たなスタートを切りたいという人にはおすすめです。
しかし、注意点として、仲介と比べると売却金額が安くなってしまうという点が挙げられます。
広く一般に募集する仲介と不動産会社1社を対象とする買取ではどうしても売却金額に違いが出てきます。
高く売りたいのならば仲介、早く売りたいのならば買取といった自分の要望に応じて選択する必要があります。

不動産売却における媒介契約の種類や注意点

仲介により不動産を売却する場合、不動産会社に依頼して売買市場に出し、広く募集しなければいけません。
仲介により不動産会社に売買を依頼する場合、媒介契約を交わす必要があります。
媒介契約には、3種類の契約方法があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

ここからは、媒介契約の特徴や注意点について解説します。

専属専任媒介契約の特徴や注意点

専属専任媒介契約とは、不動産会社1社に売買の仲介を依頼する契約です。
他の不動産会社に仲介を依頼することはできず、売主が自ら買主を見つけることもできません。
不動産会社は専属専任契約成立から5日以内にレインズへの登録を行わなければいけません。
また1週間に1度売主に売買状況の報告を行う必要があります。
契約期間は最大3か月となり3か月ごとの更新も可能です。
売買の全てを不動産会社に任せますので、信頼できる不動産会社を選択することが注意点として挙げられます。
しかし、不動産会社側のメリットも大きくなるため、より力を入れて買主を見つけてくれるケースが多くなるでしょう。

専任媒介契約の特徴や注意点

専属専任契約と同様、不動産会社1社のみとの契約となりますが、売主が自ら買主を見つけることは可能です。
不動産会社は専任媒介契約成立から7日以内にレインズへの登録を行わなければいけません。
また、2週間に1度売主に売買状況の報告を行う必要があります。
契約期間は最大3か月となり3か月ごとの更新も可能です。
専属専任契約程の制約は少なく、売主も自分で買主を探すことができるといった点が異なります。
反面、不動産会社は専属専任契約程の制限がないため、買主を探すなど自分で動く必要がある点が注意点として挙げられるでしょう。

一般媒介契約の特徴や注意点

一般媒介契約は先ほど挙げた2つの契約とは異なり、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。
売主自らが買主を探すことも問題ありません。
レインズへの登録義務や契約の有効期限などもありませんので非常に自由度が高い契約といえるでしょう。
自由度が高い反面、複数の不動産会社と契約を結ぶことができますので、不動産会社の力が入らずに買主が見つからないといった注意点があります。

まとめ

離婚による財産分与は不動産など分割しにくい財産をスピーディーに、できる限り高い金額で売却するのがポイントのひとつです。
そのためには、信頼できるパートナーとして信頼のできる不動産会社選びが欠かせません。
セイワハウジングでは長年に渡り、所沢市を中心に東京都下や狭山市、川越市、入間市の不動産を扱っております。
仲介での売却の他、買取や長期買取保証など、多様な方法から、お客様にぴったりのプランをご提案させていただきます。
ぜひご検討ください。