不動産売却にはどんな税金がかかる？所得税などの計算方法や控除を解説

「不動産売却をしたら所得税がすごく高くなってしまうのでは？」と心配ではありませんか？
実は「3,000万円の特別控除」などを利用することで、譲渡所得税を納めることなく不動産売却している方も多いです。
ここでは、不動産売却にかかる税金の種類と所得税の計算方法、また、節税に効果的な控除について解説します。
所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市の不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却でかかる所得税とその他の税金

不動産売却では、以下のとおり所得税の他に複数の税金が課されます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 所得税

不動産売却の利益に対して課される所得税、住民税、復興特別所得税の3種類をまとめて「譲渡所得税」と総称されることもあります。
まずは所得税についてご説明します。

不動産売却でかかる所得税とは

所得税は不動産売却で得た利益に対してかけられる税金で、売却の翌年2月から3月ごろに納税します。
所得税と住民税、復興特別所得税は、会社からもらっている給与所得や、ご自身で事業をおこない得ている事業所得とは分離して計算される「分離課税」です。
そのため、普段は確定申告の必要がない方でも不動産売却した年はご自身で確定申告をしなければいけません。
不動産売却における所得税の計算方法は、次章でご説明します。

住民税・復興特別所得税

住民税と復興特別所得税は、所得税と同様に不動産売却で得た利益に対して課される税金です。
住民税を支払うタイミングは所得税より少し遅く、不動産売却をした翌年6月ごろに納税します。
復興特別所得税とは、東日本大震災で受けた被害から復興するために設定された税金のことで、2013年1月1日から2037年12月31日までに発生した売却益に対して課税されます。

印紙税

売買契約書に印紙を貼り付けて納税する税金のことです。
1,000万円超えから5,000万円以下の取引額だと2万円の印紙税ですが、5,000万円超えから1億円以下の取引額なら6万円の印紙税がかかります。
取引額が高いほど印紙税も高くなるように設定されています。
消印を押されれば納税完了となります。

登録免許税

抵当権が付いている不動産を売却する際には、抵当権抹消の登記をする必要があります。
不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかり、土地と建物はそれぞれ1個として計算されます。

消費税

不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬など、受けたサービスに対する報酬には消費税がかかります。
消費税は報酬を支払うのと同時に不動産会社や司法書士に支払えば、不動産会社や司法書士が後から納税します。

不動産売却でかかる所得税の計算方法

不動産売却でどれくらいの所得税がかかるかを前もってご自身で計算しておけば、出費の目安を知ることができて安心です。
不動産売却でかかる所得税は以下の式で計算できます。
不動産売却にかかる所得税＝譲渡所得×税率
所得税を計算するためには、譲渡所得や税率を知る必要があります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、ここでは不動産売却で得た利益のことを指します。
譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費用＋譲渡費用）
耳慣れない言葉かもしれませんので、用語のご説明します。

• 譲渡収入金額：不動産を売却した金額
• 取得費用：不動産購入時にかかった費用
• 譲渡費用：売却のためにかかった費用

取得費用は不動産の購入代金だけでなく、印紙税や仲介手数料、測量費など、かかった諸経費も含めての金額を指します。
譲渡費とは仲介手数料や交通費など、不動産を売却するためにかかった金額を合計したものです。

所得税の税率は不動産の所有期間によって変わる

譲渡所得が計算できたら、それに税率をかけることで所得税がわかります。
税率は不動産の所有期間が5年以下か、それより長いかどうかによって変わります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315％

このように所有期間が5年を超えていれば、所得税は大幅に下がります。
所有期間を計算するにあたっては、不動産を売却した年の1月1日時点での所有年数が適用されます。
たとえば、2017年3月1日に不動産を購入し、2022年12月1日に売却したケースで考えてみましょう。
売却した2022年1月1日時点での所有期間は4年なので、短期譲渡所得であるとみなされます。
この場合では2024年1月1日以降に売却すれば所有期間5年超とみなされ、長期譲渡所得の税率が適用されます。

不動産売却後の所得税を節税できる控除や特例

たとえ長期譲渡所得であっても基本的には15％以上の所得税が設定されているため、「高い」と思われた方も多いでしょう。
しかし控除を受けることで、不動産売却に関する所得税は節税できます。
場合によっては給与所得に対する所得税の節税ができることもあります。

3,000万円の特別控除

居住用の不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。
収益を目的とした事業用の不動産は対象外で、これまで住んでいたマイホームの売却で受けられる控除です。
ただし、すでに住んでいない不動産なら、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければいけません。
なお、「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」は併用することができません。
住み替えなど新しい不動産を購入した場合、一般的には「3,000万円の特別控除」よりも「住宅ローン控除」のほうが節税効果は大きくなることが多いです。
ご自身のケースではどちらの控除を利用したほうが得かを検討してみると良いでしょう。

長期譲渡所得の軽減税率

前述した「3,000万円の特別控除」とも併用できるのが「長期譲渡所得の軽減税率」です。
10年を超えて不動産を所有していた場合、以下の軽減税率が適用されます。

• 課税所得6,000万円以下の分：所得税10.21％
• 課税所得6,000万円超の分：所得税15.315％

この軽減税率も「3,000万円の特別控除」と同様に、売却した年の1月1日時点の所有期間で計算されます。

譲渡損が生じた場合の特例

譲渡所得を計算したところ、マイナスになった場合は利益ではなく「譲渡損」が発生することになります。
この譲渡損は、給与所得や事業所得などのプラスの所得と相殺することが可能です。
もし譲渡損が大きくプラスの所得と相殺しきれないときには、譲渡損は3年間繰り越すこともできます。
つまり譲渡損があれば、給与所得などにより毎年納めていた所得税を1～3年間に渡って節税できるということになります。

まとめ

不動産売却で課される所得税など税金の種類と所得税の計算方法、また、節税に利用できる控除などについてご説明しました。
不動産売却で大きな利益を得ても、控除などを上手に利用すれば節税をすることが可能です。
わたくしども「セイワハウジング」では長年に渡り、所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市の不動産売却で実績を積んで参りました。
不動産売却に関するお悩みは、お気軽に弊社までご相談ください。