不動産売却の流れは？スムーズに進めるためのポイントを解説！

不動産の売却には、通常3か月から半年ほどかかるといわれています。
できるだけスムーズに進めるためには、売却の流れやそれぞれの内容について理解しておくと良いでしょう。
そこで今回は不動産を売却する際の流れとともに、押さえておきたいポイントである媒介契約や売却活動、準備する書類などについてご説明します。
所沢市を中心に、東京都下および狭山市、川越市、入間市などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却する際の流れと押さえたいポイント①媒介契約とは

不動産を売却するときは全体の流れを把握していると、次にやるべきことがわかり、売却を円滑に進められるでしょう。
不動産の売却は、基本的に以下の流れで進みます。

• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済のあとに物件を引き渡す

不動産を売却する際は、まず不動産の査定を受けて、売却できそうな金額である査定額を出してもらいましょう。
次の流れでは、不動産の売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、選択によって売却の進み具合に影響が出ることがあります。
ご自身や売却する不動産に適した媒介契約を選ぶことが重要なので、それぞれのメリットとデメリットを理解しておきましょう。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、自由度が高いことです。
二社以上の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約だけであり、他にもご自身で見つけた買主との直接取引ができます。
デメリットは、レインズへの登録義務や、売却活動状況を売主へ報告する義務がないことです。
レインズとは不動産会社だけが登録できるコンピューターネットワークシステムで、登録されると不動産の情報を広範囲に発信でき、買主が見つかる可能性が高まります。
売却活動状況の報告を受けると、現状を把握して売却につなげる対策を立てるために役立ちます。
一般媒介契約はこれらが義務ではないため、買主が見つかるまでに時間がかかったり、状況がわからず不安になったりするかもしれません。
立地などの条件が良く、積極的に売却活動する必要がない物件には適していますが、しっかりとサポートを受けながら売却を進めたい場合は他の2つの媒介契約を選びましょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介契約のメリットは、レインズへの登録義務や売却活動状況の報告義務があることです。
レインズへの登録は7日以内、売主への報告は2週間に1回以上なので、しっかりとしたサポートを感じられるでしょう。
一般媒介契約と同じく、ご自身で見つけた買主との直接取引ができることもメリットです。
デメリットは一社としか契約できないことなので、専任媒介契約を結ぶ際は慎重に考えましょう。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約と同様に、レインズへの登録義務と売却活動状況の報告義務があることです。
レインズへの登録は5日以内、報告は1週間に1回以上と専任媒介契約よりも手厚いサポートを受けられるので、早く売りたい方におすすめできます。
デメリットは一社としか契約できないことと、ご自身で見つけた買主との直接取引ができないことです。
知人などに売却できる可能性がある場合は、他の2種類の媒介契約を選びましょう。

不動産売却する際の流れと押さえたいポイント➁売却活動とは

不動産売却の流れのなかでは、売却活動も大きなポイントです。
売却活動とは、不動産を売却するためにおこなうさまざまな活動のことで、基本的には以下の流れで進めます。

• 媒介契約を結んだ不動産会社と、売り方についての戦略を立てる
• 売却活動をおこない、希望者が現れたら内見に対応する
• 売主と買主で条件面の交渉をして、合意できたら売買契約を結ぶ

売却活動は買主が決まるまで続くので、不動産を売却する流れのなかでも時間がかかる可能性のある部分です。
なるべく早く売却するためには、以下のような売却活動をしっかりとおこなうことが一つのポイントです。

• レインズに登録する
• 不動産の情報誌やウェブサイトへ広告を出す
• チラシを作成して配布する
• 内見に対応する

このうち上から3番目までの売却活動は、おもに媒介契約を結んだ不動産会社がおこないます。
4番目の内見は売主の対応が必要なので、しっかりと準備しておきましょう。
内見は購入希望者が物件を見学することで、不動産を購入する決め手になることが多々あります。
できるだけ良い印象を与えるために、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 居室や玄関、水回りなどを中心に隅々まで掃除する
• 整理整頓して不用品は処分する
• 内見当日は部屋の明るさや温度、においなどに気を配る
• 想定される質問への答えや、物件のアピールポイントなどを考えておく

売主の服装や対応も購入希望者の印象に影響を与えるので、当日は身なりを整えて、にこやかな対応を心がけましょう。

不動産売却する際の流れと押さえたいポイント③準備する書類とは

不動産売却をスムーズに進めるためには、必要書類などをもれなく準備しておくこともポイントです。
必要書類などは手続きによって変わるので、不動産を売却する流れに沿ってご説明します。

査定時に準備する書類など

不動産売却の流れの最初におこなう査定では、以下のものを準備しましょう。

• 登記済権利証または登記識別情報通知書
• 購入したときの売買契約書や重要事項説明書
• 図面や仕様書
• 測量図や境界確認書

必ずしも必要なわけではありませんが、精度の高い査定額を知りたい場合は準備しておくと良いでしょう。

媒介契約時に準備する書類など

媒介契約を結ぶ際は、以下の書類などを準備します。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 建築設計図書や工事記録書
• 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
• 本人確認ができる書類
• 印鑑証明書
• 残高証明書や返済予定表（住宅ローンの残高が残っている場合）
• 建築確認済証または検査済証（一戸建ての場合）
• 管理規約や使用細則（マンションの場合）

売却活動で必要なものもあるので、不動産会社に確認しながら準備しましょう。

売買契約時に準備する書類など

売買契約を結ぶときは、主に以下の書類などが必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書
• 本人確認ができる書類
• 印鑑証明書と実印
• 印紙代

印紙代は、契約書に貼る収入印紙を購入するために必要です。
金額は契約書に記載された売却金額に応じて決まるので、事前に確認しておきましょう。

引き渡し時に準備する書類など

不動産売却の流れの最後である引き渡しでは、以下のものを準備しましょう。

• 所有権移転登記に関する書類
• 抵当権抹消に関する書類
• 建築確認に関する書類
• 印鑑証明書と実印
• 物件の鍵
• 設備などの取扱説明書や保証書

このように、それぞれの手続きでさまざまな書類などが必要なので、その都度きちんと確認してもれなく準備しましょう。

まとめ

不動産を売却するときは、全体の流れをつかんでおくと迷いなく進められます。
他にも媒介契約の特徴や売却活動のポイント、準備する書類などを事前に把握して、スムーズな不動産売却につなげましょう。
私たち「セイワハウジング」は所沢市を中心に、東京都下および狭山市、川越市、入間市などのエリアで不動産売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みがございましたら、どうぞ弊社までお気軽にご相談ください。