相続した不動産を売却する流れとは？注意点や相続登記についてご紹介

相続した不動産を売却したいとき、どのような流れで手続きすれば良いのかご存じでしょうか。
相続から売却するまでにはさまざまな手続きがあり、なかには期限が定められているものもあります。
そこで相続した不動産を売却するなら知っておきたい、手続きの流れや注意点をご紹介します。
所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産の売却に向けた相続手続きの流れ

不動産を売却できるのは、登記上の所有者に限られています。
そのため相続が発生すると、不動産の名義を相続人に変更する必要が生じます。
そこでどのような手続きが必要なのか、確認していきましょう。

死亡届を提出する（7日以内）

被相続人が亡くなったら、7日間以内に死亡届を提出しなければなりません。
提出先は被相続人の死亡地、本籍地、もしくは届出人の所在地にある役所です。

遺言書の有無を確認する

遺言書の有無により、相続にかかる手続きの流れが変わってきます。
そこでまずは遺言書の有無を確認しましょう。
なお公証役場で作成する、公正証書遺言の形で存在する場合があります。
遺言書の有無がわからない場合でも、公証役場の遺言検索システムで調べられます。

戸籍謄本を取得する

相続人を確定するため、以下の戸籍謄本を取得してください。

• 被相続人の出生から死亡までの、すべての戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本

なお戸籍謄本を取得できるのは本籍地のある役所です。
ただし転居を繰り返しているようなケースでは、すべてを集めるのに時間がかかる場合があるので注意してください。
もし本籍地がわからない場合は、住民票を取得すれば調べられます。

遺産分割協議書を作成する

遺言書がない場合や、法定相続分とは異なる割合で遺産分割する場合は、遺産分割協議書を作成します。
そこで協議を始めるにあたり、相続財産と相続人の範囲を確定させましょう。
そして誰がどの財産を相続するのかを決めたら、遺産分割協議書に記載してください。
なお不動産の分割には、おもに以下の方法があります。

• 現物分割：不動産をそのまま分割して相続する方法
• 代償分割：不動産を1人が相続して、ほかの相続人に対して分配に相当する金額を支払うこと
• 換価分割：不動産を売却して、売却金を相続人で分割すること

不動産の売却を前提にしているなら、換価分割を選択するとよいでしょう。
相続する財産が実家のみなどのケースでも、換価分割により現金化すれば公平に分配できます。
このとき、複数名の共有名義とし、売却を進めることが可能です。
あるいは相続人の誰か1人に相続登記して、単独名義として売却する方法もあります。
単独名義として分割する際は、売却金の分配方法についても遺産分割協議書に記載しておきましょう。
これがないと、贈与とみなされ贈与税の対象となる可能性があるので注意してください。

遺産分割協議書に必要な項目

遺産分割協議書に決められた書式はなく、自由に作成できます。
しかし一定の要件を満たしている必要があるため、最低でも以下の項目は記載しておきましょう。

• 被相続人の情報（氏名、本籍、住所、死亡日）
• 相続財産の内容
• 相続財産の分配方法（誰がどの財産を承継するのか、条件や代償金など）
• 相続人全員の署名・捺印

必要書類を取得する

不動産の相続人が確定したら、相続登記にあたり以下の書類を揃えてください。

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票（本籍が記載されているもの）
• 遺産分割協議書
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産の相続人の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書

相続した不動産を売却する際の注意点とは？

不動産の相続人が確定したら、不動産売却をスタートします。
しかし売却にあたっては、相続物件ならではの注意点があります。

共有名義の注意点

相続人が複数いる場合、不動産は共有名義となります。
共有名義の不動産も売却可能ですが、以下の注意点に気をつけましょう。

• 共有者全員から売却の同意を得る
• 手続きを代表しておこなう者（代理人）を決める
• 希望する取引条件（最低売却価格など）を決めておく

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がないと売却できません。
ただし実際の売却手続きは、全員がその場に立ち会えるとは限らないため、代表して手続きをおこなう代理人を選んでおきましょう。
買主との売買交渉も、この代理人が中心となっておこないます。
このとき希望する取引条件をきめておくと、交渉をスムーズに進めやすくなるでしょう。

不動産会社に相談するのがおすすめ

不動産などの財産を相続したら、10か月以内に相続税を申告・納税しなければなりません。
また売却前に、名義を変更する相続登記の手続きも必要です。
これらの手続きには期限が定められていたり、必要書類が数多くあったりします。
そこで間違いなく手続きを進めるためにも、専門家に依頼するのがおすすめです。
各種手続きを税理士や司法書士に依頼する場合、不動産会社に相談すれば専門家のご紹介が可能なこともあります。
そこで相続した財産に不動産が含まれているときは、まずは不動産会社へ相談すると良いでしょう。

相続した不動産の売却で必要な相続登記とは？

相続登記とは、被相続人から不動産の相続人へ名義変更する手続きを意味します。
手続き自体は義務付けられていませんが、不動産を売却できるのは登記上の所有者となっています。
したがって相続後に不動産売却する場合は、相続登記が必要です。

相続登記しないとどうなる？

相続登記しないと、不動産売却できない以外にもさまざまなデメリットがあります。
たとえば相続人が亡くなり、次の相続が開始されてしまうと、子や孫など相続人の範囲が拡大してしまいます。
するといざ相続登記や不動産売却をすることになっても、関係者が増えたために手続きが困難になる恐れがあるでしょう。
このほか、次のデメリットも考えられます。

不動産を活用できない

不動産を賃貸物件として活用するためには、借主に対して登記記録に記載された事項を説明しなければなりません。
このとき相続登記をしていないと、登記上の所有者と本来の所有者が異なる状態になってしまいます。
するとその度に、所有者の名義が異なる理由を説明しなければならないでしょう。
しかし本来の所有者と異なる名義の不動産は、信用面において敬遠される可能性があります。
そのため不動産の活用を検討しているのであれば、早めに相続登記しましょう。

不動産を担保とした融資を受けられない

相続登記せず名義変更が完了していない不動産は、それを担保とした融資を受けられない可能性が高いでしょう。
建物の増改築や建て替えのためのローンも組めないことになるため、注意が必要です。

まとめ

相続した不動産を売却するまでの流れや、注意点をご紹介しました。
売却するためには、相続登記などの手続きが必要です。
手続きに求められる書類は多岐にわたるので、不動産会社や司法書士などに相談しながら進めるのがおすすめです。
セイワハウジングでは、所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
売却をご希望の方はもちろんのこと、相続を予定している方もお気軽にお問い合わせください。