不動産売却で必要な仲介手数料の計算方法は？譲渡所得をケース別に解説！

不動産売却をすると、仲介手数料などの譲渡費用や譲渡所得に対する税金が発生します。
取引金額によっては譲渡費用や税金も高くなるため、計算方法やケース別の取り扱いについて知っておくと良いでしょう。
そこで不動産売却ではどのような費用や税金がかかるのか、ご紹介します。
所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却にかかる仲介手数料などの譲渡費用とは？

譲渡費用とは、資産の譲渡に要した費用を意味します。
不動産売却では、仲介手数料を中心に以下の費目が譲渡費用に該当します。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 借家人に支払った立退料など
• 建物の解体および建物の損失額
• 違約金など（売買契約締結後、さらに有利な条件で売買契約を結ぶために、先に結んだ契約を解除するとき支払うもの）
• 借地権の売却に際し、地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

譲渡費用に該当しないもの

譲渡費用に含められるのは、不動産売却に対して直接かかった費用のみです。
そのため引っ越し費用や、抵当権抹消にかかった登記費用などは譲渡費用に含められません。
このほか、以下の費目も譲渡費用として認められません。
税理士への報酬
不動産売却をすると、確定申告しなければなりません。
しかし確定申告に際して税理士に依頼したときの支払い報酬は、不動産売却と直接関係ないため譲渡費用には該当しません。
修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング費用
これらの費用は、基本的には譲渡費用に該当しません。
ただし買主の希望により実施したものや、売却価格に有益と判断されるリフォームなどは、譲渡費用に該当する可能性があります。
またリフォーム費用のうち、設備費や改良費に該当するものは、取得費に計上できる場合があります。
固定資産税・都市計画税
不動産を維持するためにかかる税金は、譲渡費用には該当しません。
ただし物件の取得時に未経過分の固定資産税を売主に支払っている場合は、取得費に計上できます。

取得費に該当するケースがある

不動産売却でかかる費用の中には、譲渡費用ではなく取得費に該当するものがあります。
たとえば土地の売却のためにおこなった造成費用は、譲渡費用ではなく取得費に該当します。
個別の判断になるケースもあるため、税理士や不動産会社に相談するようにしましょう。

不動産売却で必要な仲介手数料などの計算方法

不動産会社と媒介契約を締結すると、売買契約の成立時に仲介手数料が発生します。
また不動産売却により得た売却益（譲渡所得）には、所得税や住民税などの税金が課せられます。
そこで、それぞれの計算方法を確認していきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、上限があり、売却金額に応じてそれぞれ以下の計算式で算出できます。

• 200万円以下：売却金額×5％
• 200万円超400万円以下：売却金額×4％＋2万円
• 400万円超：売却金額×3％＋6万円

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額は、不動産売却によって得た売却金が該当します。
取得費とは、売却した不動産を購入したときに要した費用のことです。
具体的には、以下の費用を計上できます。

• 土地・建物の購入代金
• 建物の建築費用
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 各種税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
• 測量費
• 整地費
• 建物の解体費用
• 設備費
• 改良費
• 一定の借入金利子

譲渡所得にかかる税金の計算方法

譲渡所得には、所得税や住民税が課せられます。
これらの税金を総称して、譲渡所得税といいます。
適用される税率は、所有期間に応じて以下のように定められています。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

また所有期間が10年を超える居住用不動産には、以下の軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

不動産売却で仲介手数料の他に生じる譲渡所得税！ケース別に解説

不動産売却で譲渡所得に課せられる税金は、仲介手数料のように計算方法を知っておくことがポイントです。
しかし売却する不動産の条件によって、適用される特別控除などが異なります。
そこでおもなケース別に、譲渡所得をシミュレーションしてみましょう。

マイホームを売却するケース

以下のマイホーム（マンションや一戸建て）を売却したケースで、譲渡所得や税金をシミュレーションします。

• 売却価格：2,500万円
• 取得費：2,000万円
• 譲渡費用：200万円
• 特別控除：3,000万円

このケースにおける譲渡所得は、「2,500万円－2,000万円－200万円＝300万円」となります。
ただしマイホームの場合、譲渡所得に対して最大で3,000万円の特別控除を利用できます。
すると譲渡所得は0円となり、所得税や住民税は課税されません。
なお控除後の課税譲渡所得がプラスとなるケースでは、所有期間に応じた税率が適用されます。

相続した居住用不動産を売却するケース

以下の相続物件（実家の一戸建てなど）を売却したケースで、譲渡所得や税金をシミュレーションします。

• 売却価格：2,500万円
• 取得費：1,400万円
• 譲渡費用：100万円
• 特別控除：なし

このケースにおける譲渡所得は、「2,500万円－1,400万円－100万円＝1,000万円」となります。
このときに適用される税率は、被相続人が所有していた年月も加算可能です。
そのため相続から5年以内に売却していたとしても、所有期間が5年を超える不動産に適用される長期譲渡所得の対象になる可能性があります。
なお相続から3年以内に売却した場合、相続税の取得費加算の特例を利用できるケースがあります。
この特例が利用できると譲渡所得にかかる税金を節税できるため、相続した不動産を利用する予定がなければ、なるべく早めに売却するのがおすすめです。

建物の譲渡所得を計算するときの注意点

建物については、減価償却による価値の低下分を取得費から差し引く必要があります。
そのため、購入代金を全額取得費に計上できるわけではない点に注意してください。
なお一戸建てなどの場合、購入代金は土地と建物を合算した金額で取引していることが多いのではないでしょうか。
すると減価償却にあたり、土地と建物の按分割合を決めなければなりません。
按分割合は、購入時の消費税額から算出したり、固定資産税評価額に基づいて算出します。
なお不動産売却にあたっても、売却代金に対する按分割合を定める必要があります。

まとめ

不動産売却で必要となる、仲介手数料や譲渡費用についてご紹介しました。
所得税や住民税の計算方法にも関わってくるため、取引にかかる費用は正しく把握しておきましょう。
またケース別でも、計上できる費目や利用できる特別控除が異なります。
そこで不動産売却を決めたら、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
セイワハウジングでは、所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市で価格査定の依頼を受け付けております。
不動産売却にかかる仲介手数料や譲渡費用についても、お気軽にお問い合わせください。