相続物件の不動産売却時の注意点とは？売却方法や媒介契約の種類もご紹介

不動産を相続したものの、活用する予定がないため売却を検討するのは珍しいことではありません。
しかし相続した不動産を売却する場合、ご自身が所有する不動産の売却とは異なる手順が必要になるなど、押さえておくべき注意点があります。
今回は、相続した物件を不動産売却する際の注意点を解説します。
不動産売却する2つの方法の違いや選び方、不動産会社と媒介契約を結ぶときの注意点もご紹介しますので、所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した物件を不動産売却する際の注意点

まずは、相続した物件を不動産売却する際に押さえておきたい注意点を2つ解説します。

複数人での相続なら相続人全員の合意が必要

不動産は、登記簿上の所有者（名義人）しか売却できないとされています。
そのため相続人が複数いる場合は、全員が合意しない限り売却できません。
相続が発生した不動産は、相続人全員の共有状態となっているためです。
不動産の相続人が1人であるなら問題ありませんが、複数人いる場合には「遺産分割協議」を開いて、不動産を含む遺産を誰が、どのように、どの割合で相続するかを話し合う必要があります。

相続した不動産を売却する際は「換価分割」をおこなう

相続した不動産を売却し、現金化して分配する方法を「換価分割」といいます。
換価分割では、遺産分割協議で相続人全員が売却に合意したのちに、代表者を決めてその方の名義で相続登記をおこなうのが一般的です。
全員の名前で相続登記して共有名義にもできますが、名義人が複数いると売買契約締結時や決済・引き渡しに際して全員の立ち会いが必要になるなど、手続きが煩雑になります。
売却をスムーズに進めたいのであれば、共有名義にするのはできるだけ避けましょう。

物件に瑕疵（かし）がないか念入りな調査が必要

相続した物件を売却する際には、物件に瑕疵（不具合）がないか、念入りに調査をおこないます。
売却後に瑕疵が発見された場合、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるためです。
契約不適合責任とは、契約書に記載されたとおりの物件を引き渡す、売主が買主に対して負う責任を指します。
契約不適合責任を問われると、契約解除や損害賠償を求められる恐れがあるため注意が必要です。
相続した物件は、ご自身が住んでいないケースも多く、どのような問題があるか把握していないことが多いでしょう。
専門家によるインスペクション（住宅診断）を受けるなどしておくと安心です。

相続物件を不動産売却する2つの方法の違いと注意点

不動産売却には、「仲介による売却」と「不動産会社による買取」の2つの売却方法があります。
それぞれの違いと注意点をチェックしましょう。

仲介による売却の特徴と注意点

仲介による売却とは、不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけてもらって売却する方法です。
買主
仲介による売却では、不動産会社が見つけた一般の個人が買主になります。
売却期間
仲介による売却では、買主を探してもらうために売却活動をおこなう期間が必要になります。
そのため売却期間は3か月から6か月程度かかるのが一般的です。
売却価格
物件の状態にもよりますが、仲介による売却では相場に近い価格での売却が期待できます。
対象物件
仲介による売却は、主に居住用物件が対象となります。

買取による売却の特徴と注意点

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産売却の方法です。
買主
買取では、個人ではなく不動産会社が買主になります。
売却期間
買取においては、買主を探す期間が不要になるため、仲介よりも早く売却が可能です。
最短3日で買い取ってくれる不動産会社もあります。
売却価格
買取での売却価格は、仲介と比較すると安くなるのが一般的です。
買取においては、不動産会社が買い取ったあとに費用をかけてリフォームやリノベーションをしてから再販することが前提となっているためです。
対象物件
買取では、居住用不動産だけでなく、事業用不動産も対象とされます。

仲介と買取の選び方

仲介と買取のどちらで売却するかは、事情によって異なります。
相続問題をできるだけ長引かせないために、価格が多少安くても早く売却したい場合は、買取が適しています。
一方時間がかかってもかまわないので、できるだけ高く売却して現金を分け合いたいと考えるなら、仲介を選ぶと良いでしょう。
ただしなかなか売却できないときには、その間の固定資産税や維持・管理費の負担が生じる点には注意が必要です。

相続物件の仲介による不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点

相続物件を仲介で依頼すると決めた場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
ここでは3種類ある媒介契約の違いと選び方を確認しましょう。

媒介契約3種の特徴

不動産会社と締結する媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。
一般媒介契約では、不動産会社にはレインズ（不動産物件情報交換システム）への登録義務は課されていません。
また売主に対して販売活動状況を報告する義務もないため、活動の様子は売主がその都度確認する必要があります。
売主が自身で見つけた買主と、直接契約を結ぶのも自由です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、1社の不動産会社とのみ媒介契約を結びます。
売主と媒介契約を締結した不動産会社は、契約締結から7日以内にレインズに登録する義務が課されています。
さらに売主に対しては、2週間に1回以上、販売活動状況を報告しなければなりません。
一方売主が自身で買主を見つけた場合は、直接契約を結んでも良いとされています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社の不動産会社とのみ媒介契約を結ぶ方法です。
売主と媒介契約を締結した不動産会社は、契約締結から5日以内にレインズに登録する義務と、売主に対して1週間に1回以上、販売活動状況を報告する義務が課されます。
専任媒介契約との違いは、売主が自身で買主を見つけた際の扱いです。
専属専任媒介契約では、自身で買主を見つけた場合でも、必ず媒介契約を締結した不動産会社をとおして売買契約を結ぶ必要がある点に注意しましょう。

売却を長引かせたくない方は専任媒介契約等がおすすめ

不動産を複数人で相続したようなケースでは、売却が長引くと「やはり手放したくない」「相続割合に納得がいかない」などトラブルになるリスクが高くなります。
そのため相続不動産の売却は、できるだけ長引かせたくないと考える方が多いのではないでしょうか。
そのような場合は、一般媒介契約ではなく専任媒介契約等を選ぶことをおすすめします。
専任媒介契約等では、1社のみと媒介契約を締結するうえ、売主に対して販売活動状況の報告義務があるので、熱心な売却活動が期待できるためです。
なお、できるだけ早く売却したい事情があるケースでは、買取も視野に入れると良いでしょう。

まとめ

相続した物件の不動産売却は、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を開いて全員の合意を得る、代表者を決めて相続登記するといった手続きが必要です。
相続不動産の売却の進め方に不安がある方は、不動産会社に相談し、アドバイスを求めるのがおすすめです。
セイワハウジングでも、所沢市を中心に東京都下および狭山市、川越市、入間市などにある不動産の売却のご相談に応じています。
相続した不動産の処分にお悩みの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。